【房屋买卖合同纠纷】成功解约并退赔房款
【房屋买卖合同纠纷】成功解约并退赔房款
重庆市渝北区人民法院
民事判决书
(2021)渝0112民初46447号
原告：王永芬。
委托诉讼代理人：陈峥，重庆吾耀律师事务所律师。
被告：严金环。
第三人：张建华。
原告王永芬与被告严金环、第三人张华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月12日立案受理后，依法由审判员郭莉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王永芬及其委托诉讼代理人陈峥，第三人张建华到庭参加了诉讼。被告严金环经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王永芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2021年10月14日签订的《重庆市二手房买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金40万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年10月14日，原被告签订了《重庆市二手房买卖合同》，约定被告将位于重庆市渝北区龙溪街道新南路145号××的房屋以50万元的价格出售给原告，被告保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。合同签订当日原告按约定支付了被告20万定金，但之后发现涉案房屋存在查封、抵押，至今未能解除转让限制，被告的行为已经构成根本违约，故诉请至法院。
被告严金环未做答辩。
第三人张建华陈述，第三人系涉案房屋所在小区的开发商，涉案房屋实际是第三人以交易形式登记在被告名下，房屋产权由第三人享有，该房屋自2005年开始就被原告侵占，被告及第三人多次要求原告交还房屋未果；合同尚未到期，是原告违约不履行合同，妄想侵占私人财产无力索赔，要求判决解除合同，由原告承担违约责任。要求原告退还侵占的房屋，赔偿费用。
经审理查明：2021年10月14日，以王永芬为乙方(买方)，严金环为甲方(卖方)签订了《重庆市二手房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方位于渝北区龙溪街道新南路××号房屋，房屋面积106.01平米，房屋价款50万元。合同签订当日王永芬支付定金20万元，并在2021年年底前将房款30万支付给甲方，甲方将房产产权过于乙方并办理产权证。甲方应当保证房屋没有产权纠纷，未被限制转让......如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋总成交价款的20%赔偿守约方的损失。
合同签订当日原告向被告转账支付了定金20万元，被告向原告出具了收条，载明收到××号购房款定金20万元。2021年10月21日，被告与第三人办理公证委托书，被告委托第三人代为办理渝北区龙溪街道新南路145号××号房屋的过户登记手续、退件、撤销过户、领取房地产权等内容。
另查明，2022年1月4日，渝北区规划和自然资源局不动产登记查询显示，2011年3月21日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为叶某某；2011年12月22日，涉案房屋被广东省深圳市福田区人民法院查封，查封文号(2011)深福法民一初字第4777号；2013年12月17日涉案房屋被广东省深圳市福田区人民法院查封，查封文号(2012)深福法执字第1360号，并分别于2014年12月3日、2015年11月24日、2018年11月19日续查封，其中2011年3月21日涉案房屋办理的抵押登记和2018年11月19日广东省深圳市福田区人民法院的查封显示为现势。庭审中第三人主张以上的查封和抵押都已经无效，并举示了(2014)深福法审监民再字第2号民事裁定书和(2017)粤03民终8915号民事裁定书以证明其主张。
另查明，原告在2021年11月21日起诉本案后，本院向被告送达了起诉状副本，被告于2021年11月22日签收。
上述事实，有当事人的陈述，重庆市二手房屋买卖合同、收条、裁定书、不动产权查询信息、本案庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原被告双方签订的《
重庆市二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应该依据合同内容履行各自的权利义务。依据合同约定原告应该支付20万购房款定金，并于在2021年年底支付剩余的房款30万，被告于2021年年底将房屋过户登记至原告名下。现原告已经按约定支付20万定金，被告应该按合同约定保证涉案房屋不存在产权变更登记的障碍，但截至2022年1月4日依据渝北区规划和自然资源局不动产登记查询显示，涉案房屋存在一项司法查封和一项抵押登记，虽然第三人主张该司法查封和抵押登记已经无效，但依据不动产权登记显示该司法查封和抵押登记依然为现势，故第三人的陈述本院不予采信。因此依据合同约定，在2021年年底，涉案房屋上依然存在司法查封和抵押登记，这必然导致涉案房屋无法实现产权变更登记，从而使得原告购买涉案房屋的目的根本无法实现，因此被告存在根本违约，现原告要求解除双方的合同，符合法律规定，本院予以准许。故原被告所签订的合同于本案起诉状副本送达被告之日即2021年11月22日解除。
关于定金的问题，在合同签订后原告按约定缴纳了20万元定金，依据定金罚则，被告应该承担双倍退还定金的违约责任，但涉案合同中房屋价格50万元即合同标为50万元，依据法律规定定金的数额不得超过合同标的额的20%即10万元，故原告虽然缴纳了20万元定金，但其中10万元依法不产生定金的效力，即其性质为购房款。现被告违约适用定金罚则，被告应该双倍退还的定金为20万元，此外10万元购房款因为合同已经解除，被告也应该将之退还原告。
综合，依照《中华人民共和国
民法典》第五百零九条、五百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：
一、原告王永芬与被告严金环签订的《重庆市二手房屋买卖合同》于2021年11月22日解除；
二、被告严金环于本判决生效后五日内退还原告王永芬购房款10万元并退还双倍定金20万元；
三、驳回原告王永芬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本案案件受理费8800元，依法减半收取4400元，由被告严金环负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
